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 （為維護(hù)企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)安全，本招商策劃方案均隱去企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)，

    并以穿插式節(jié)選的方式展示、方案版權(quán)歸企業(yè)所有）

廣西壯族自治區(qū)XX商城招商策劃方案

           目         錄

一、   項(xiàng)目概況……………………………………..

二、   市場(chǎng)環(huán)境分析…………………………….....

三、   項(xiàng)目SWTO（優(yōu)劣勢(shì)）分析…………….....

四、   商業(yè)項(xiàng)目功能定位………………………….

五、   招商策劃…………………………………….

六、 招商管理及運(yùn)營(yíng)模式……………………….

七、 后期管理……………………………………..

八、   整合推廣及廣告宣傳……………………….

九、 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)………………………………..

十、   招商進(jìn)度安排……………………………….

十一、建議及總結(jié)…………………………………

一、   項(xiàng)目概況

1、地理位置：

xx商城位于xx市步行街與方南路交匯處，靠近一農(nóng)貿(mào)，坐擁方南路、和貴路、人民路三大客源。

2、商業(yè)氛圍

    xx市步行街是近年興建起來(lái)的新型商業(yè)步行街，這里是新舊商業(yè)區(qū)的結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集眾多的服裝專(zhuān)賣(mài)店、大型超市、藥店、飲食店、網(wǎng)吧、家電城等業(yè)態(tài)，開(kāi)業(yè)之初，即吸引了大批市民的目光。這是眾多時(shí)尚的商品，吸引了眾多年輕人前來(lái)購(gòu)物，并且形成了特定的消費(fèi)群。

3、商場(chǎng)規(guī)模：

F1：1500㎡

F2：2000㎡

F3：2000㎡

F4：1200㎡

F5：1600㎡

F6：1600㎡

F7：1600㎡

F8：1600㎡

F9：400㎡

二、   商業(yè)環(huán)境分析

1、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

xx市是中國(guó)縣級(jí)優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口180多萬(wàn)，享受著“中國(guó)——xx自由貿(mào)易區(qū)”、泛珠三角區(qū)啟動(dòng)建設(shè)以及xx建設(shè)“xx走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國(guó)家繼續(xù)加大西部開(kāi)放力度，xx市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長(zhǎng)足的發(fā)展。

2、城市商業(yè)環(huán)境

xx市的商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，逐步形成了以方貴路、和南路和人民路為核心的商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營(yíng)為主，整個(gè)城市商業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但近兩年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，xx的商業(yè)格局有聚集的趨勢(shì)，其中的主力店對(duì)商圈的聚集起了的磁石作用，近年來(lái)先后出現(xiàn)了新地步行街、xx商廈、宏放商廈、實(shí)平商都等較現(xiàn)代的商住樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，有些市場(chǎng)取得了較快的發(fā)展，但也有些經(jīng)營(yíng)慘淡，舉步維艱�？梢灶A(yù)測(cè)，今后兩年，xx市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤(pán)，商業(yè)配套設(shè)施將越來(lái)越完善，將吸引更多的主力店進(jìn)駐，并且商場(chǎng)將向?qū)�業(yè)化發(fā)展。

3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

近年來(lái)，xx的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，由于大多數(shù)樓盤(pán)以商住結(jié)合的形式呈現(xiàn)，xx的商業(yè)市場(chǎng)也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對(duì)于一個(gè)只有180多萬(wàn)人口的三級(jí)城市來(lái)說(shuō)，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。以下是項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的比較：

由以上比較分析可知，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，四個(gè)項(xiàng)目全部集中于xx路，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng)營(yíng)壓力可想而知。但xx商城自有自己的優(yōu)勢(shì)，它所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人口流動(dòng)大，已形成了較為固定的消費(fèi)群。

4、居民消費(fèi)情況

xx市目前還是一個(gè)縣級(jí)旅游城市，市區(qū)人口僅180多萬(wàn)，且居民的月收入普遍低于2500左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的消費(fèi)群體有限，并且居民的購(gòu)買(mǎi)力較弱，在接受調(diào)查的居民中月消費(fèi)支出預(yù)算在100元以下的占約四成，101—300元的占約一半。近年來(lái)xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿(mǎn)足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費(fèi)相對(duì)保守，儲(chǔ)蓄與小孩的教育生活費(fèi)用占絕大部分。但大部分年輕人的消費(fèi)觀念較超前，且負(fù)擔(dān)輕，有多少花多少，不乏超前消費(fèi)顧客。而大部分學(xué)生屬于知識(shí)文化人群，他們的消費(fèi)觀念是比較超前的，大部分家長(zhǎng)都比較寵愛(ài)小孩，他們具有相當(dāng)?shù)南�費(fèi)能力，且他們消費(fèi)帶有一定的盲目性，看見(jiàn)什么喜歡就買(mǎi)什么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。

分析結(jié)論：

一、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ�，商業(yè)市場(chǎng)大有可為。

二、 近年，xx市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過(guò)渡時(shí)期，即由分散經(jīng)營(yíng)向聚集、專(zhuān)業(yè)化靠攏趨勢(shì)。

三、 居民消費(fèi)能力不高，但年輕人的消費(fèi)觀念超前，消費(fèi)能力較強(qiáng)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，新地步行街的的顧客以15—30歲年輕人居多，因此項(xiàng)目的目標(biāo)群體定位以青年人，經(jīng)營(yíng)中檔、實(shí)惠、時(shí)尚商品為宜。

四、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，在同一方南路上，就有較多經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的臨街商鋪，項(xiàng)目以聯(lián)營(yíng)方式操作是可行的。

三、   項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)

  企業(yè)優(yōu)勢(shì)

a)  企業(yè)決策者具有獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場(chǎng)意識(shí)。這將有利于項(xiàng)目各項(xiàng)工作的開(kāi)展，這是招商成功的基礎(chǔ)。

b)  企業(yè)擁有雄厚的資金做后盾。

  項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

a)  區(qū)位優(yōu)勢(shì)，坐擁xx路，xx路人民路三大客源，靠近汽車(chē)總站和一農(nóng)貿(mào)，人流量大。

b)  xx商城所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人流量大，已形成了較為固定的消費(fèi)群，xx商城是“坐享其成！”

c)  xx商城開(kāi)業(yè)后將成為步行街的主力店，產(chǎn)生強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)，將吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物。

d)  統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，將加大項(xiàng)目成功砝碼。

2、劣勢(shì)

a)  此為二次招商，招商風(fēng)險(xiǎn)加大，再也不能失敗，否則要想再次啟動(dòng)的話，會(huì)難上加難。

b)  競(jìng)爭(zhēng)較激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，新地步行街，以及離此不遠(yuǎn)的xx商廈、xx路有較多經(jīng)營(yíng)服飾類(lèi)的商鋪，大大分流客源。（這也是我們建議2、3層聯(lián)營(yíng)的原因之一）

c)  項(xiàng)目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日人流量較大，平時(shí)人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。

d)  項(xiàng)目規(guī)模較小，且物業(yè)設(shè)施屬中等水平。

3、機(jī)會(huì)

  共享機(jī)遇

a)  xx市人民生活水平及消費(fèi)能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的發(fā)展。

b)  處于傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式轉(zhuǎn)變時(shí)期，即由分散經(jīng)營(yíng)向聚集、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，由城鎮(zhèn)商業(yè)街向城市商業(yè)街轉(zhuǎn)變；正所謂：順應(yīng)大趨勢(shì)賺大錢(qián)，順應(yīng)小趨勢(shì)賺小錢(qián)。

c)  越來(lái)越多的外地投資者進(jìn)入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展。

  獨(dú)享機(jī)遇——率先引入聯(lián)營(yíng)方式，以及先進(jìn)管理理念，xx商城作為xx首家規(guī)范化管理運(yùn)營(yíng)商城，在一定的時(shí)期內(nèi)，樹(shù)立起了“先入為主”的優(yōu)勢(shì)。

4、     威脅

  直接威脅

城區(qū)人口較少，僅180多萬(wàn)，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費(fèi)群體有限，并且居民的購(gòu)買(mǎi)力較弱。

  間接威脅

未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)——越來(lái)越多的商業(yè)樓盤(pán)出現(xiàn)，將加大競(jìng)爭(zhēng)激烈度。

四、       項(xiàng)目定位

1、     市場(chǎng)定位

  集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食、辦公等于一體的多功能時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)。

2、經(jīng)營(yíng)定位

  以中檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街+百貨娛樂(lè)”模式，商品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制”，即中檔商品占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。

3、經(jīng)營(yíng)特色

時(shí)尚+實(shí)惠

我們把商場(chǎng)顧客消費(fèi)的特征定義為大眾與現(xiàn)代的結(jié)合，現(xiàn)代只有面向大眾才有實(shí)際意義，在不脫離主流消費(fèi)群體實(shí)際能力的情況下，強(qiáng)調(diào)品牌時(shí)尚才有可行性。

4、業(yè)態(tài)定位

F1：xx商城數(shù)碼廣場(chǎng)——（與移動(dòng)合作）

F2：青年時(shí)尚休閑基地

主營(yíng)各類(lèi)中低檔時(shí)尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。

F3：魅力新世界

  運(yùn)動(dòng)休閑系列：主營(yíng)男女運(yùn)動(dòng)休閑服裝；戶(hù)外運(yùn)動(dòng)用品等

  皮鞋箱包：主營(yíng)各類(lèi)中低檔皮革箱包；

  針織用品：主營(yíng)內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等；

  化妝用品：主營(yíng)中低檔香水類(lèi)、口紅類(lèi)、護(hù)膚類(lèi)、潔容類(lèi)、美甲類(lèi)、美發(fā)類(lèi)等；

  仿真飾品：仿真珠寶項(xiàng)鏈等；

  風(fēng)情飾品：主營(yíng)頭飾類(lèi)、服飾類(lèi)、手機(jī)飾品類(lèi)、假發(fā)類(lèi)、仿真首飾、民族風(fēng)情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等；

  美容美甲類(lèi)：主營(yíng)美容、美發(fā)、美甲等。

  貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。

  西餐主力店：如麥肯姆。

   以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢(shì)共享，劣勢(shì)互補(bǔ)，使商場(chǎng)經(jīng)“全面”和“錯(cuò)位”克服了“樓上一層，人氣減三分”這個(gè)痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂(lè)、辦公、文化等“一站”的體驗(yàn)式消費(fèi)，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而有力保證商場(chǎng)持續(xù)旺場(chǎng)。

5、目標(biāo)市場(chǎng)定位

 青年+部分白領(lǐng)是本商場(chǎng)的消費(fèi)注流。

主要滿(mǎn)足xx市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學(xué)生的消費(fèi)需要，打造成為xx市年青一族的時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，xx市濃縮版的“xx豐商場(chǎng)”。

6、商場(chǎng)形像定位

   鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以主流時(shí)尚消費(fèi)群定位，商場(chǎng)給大眾的感覺(jué)要簡(jiǎn)樸。裝修過(guò)于華麗一是成本高，二是給追求完美的人華而不實(shí)的感覺(jué)，反而讓消費(fèi)者怯步。但是環(huán)境必須清潔、擺放整齊，有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特色。建議對(duì)商場(chǎng)大門(mén)及外墻重新設(shè)計(jì)裝修。（略、、、、、、）